Frais de notaire réduits du marchand de biens : comment ça marche
C’est l’un des premiers avantages du statut : à l’achat, un marchand de biens peut payer environ 0,7 % de droits au lieu de près de 6 %. À une condition, qui ne pardonne pas : revendre dans les délais.
L’essentiel
- Un acheteur assujetti à la TVA qui prend l’engagement de revendre paie une taxe de publicité foncière de 0,715 % au lieu des droits de mutation ordinaires (environ 5,8 %).
- Le délai de revente est de cinq ans à compter de l’achat (deux ans dans certains cas de vente par lots).
- Si le bien n’est pas revendu à temps, vous payez le complément de droits, plus des intérêts de retard.
- L’engagement se prend dans l’acte d’acquisition : il faut l’anticiper dès le compromis.
Ce que sont vraiment les « frais de notaire »
On parle de « frais de notaire », mais la plus grosse partie de la somme ne revient pas au notaire. Elle se compose surtout des droits de mutation, des impôts perçus par le département, la commune et l’État. Viennent ensuite la rémunération du notaire (ses émoluments) et les frais qu’il avance pour vous (débours).
Pour un particulier qui achète un bien ancien, les droits de mutation représentent l’essentiel de la note : environ 5,8 % du prix, selon le département. C’est sur cette partie que joue le régime du marchand de biens.
Le régime de l’engagement de revendre
L’article 1115 du Code général des impôts prévoit qu’un acheteur assujetti à la TVA, qui s’engage à revendre le bien dans un délai de cinq ans, ne paie qu’une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %. Le marchand de biens, qui exerce l’achat-revente à titre professionnel, est le premier concerné.
Trois conditions pratiques :
- Être assujetti à la TVA au moment de l’achat, ce qui suppose une activité professionnelle déclarée : en pratique, une société ou une entreprise exerçant l’achat-revente.
- Prendre l’engagement dans l’acte d’achat. Il ne se rattrape pas après la signature : prévenez votre notaire dès le compromis.
- Revendre dans le délai : cinq ans en règle générale, deux ans dans certains cas de revente par lots.
L’économie, en chiffres
Exemple pour un immeuble acheté 200 000 € (montants arrondis, hors émoluments du notaire et débours, qui s’ajoutent dans les deux cas) :
| Droits payés à l’achat | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Achat classique | 5,80 % | 11 600 € |
| Achat avec engagement de revendre | 0,715 % | 1 430 € |
| Économie | 10 170 € |
Plus de 10 000 € gagnés dès le premier jour, sur une opération où la marge visée se compte souvent en dizaines de milliers d’euros : c’est un poste qui pèse directement dans votre business plan.
Le piège : ne pas revendre à temps
Si le bien n’est pas revendu dans le délai, l’avantage tombe. Vous devez alors le complément de droits, c’est-à-dire la différence avec le taux ordinaire, majoré de l’intérêt de retard (0,40 % par mois).
Sur notre exemple, cela représente plus de 10 000 € à payer, plus les intérêts calculés depuis l’achat.
En cas de revente partielle, par exemple un immeuble divisé dont un lot reste invendu, l’administration ne taxe pas automatiquement tout l’immeuble. Le calcul dépend de la manière dont les prix des lots figurent dans les actes. C’est un point à faire préciser par votre notaire dès l’achat si vous prévoyez une division.
Comment l’intégrer à votre opération
- Dans le business plan : chiffrez les frais d’acquisition au taux réduit, mais vérifiez que votre calendrier (travaux, division, commercialisation) tient largement dans les cinq ans.
- Dans le compromis : indiquez que l’acquéreur agit en tant que professionnel et entend prendre l’engagement de revendre.
- Si vous décidez finalement de garder un lot pour le louer, anticipez le complément de droits sur ce lot dans vos calculs.
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Réserver mes 15 minutesSources et précautions
Article 1115 du Code général des impôts ; doctrine administrative BOI-ENR-DMTOI-10-50 sur le non-respect partiel de l’engagement de revendre. Taux ordinaire indicatif : il varie selon le département.
Cet article est une information générale, à jour au 9 octobre 2026. Il ne remplace pas l’avis de votre notaire ou de votre expert-comptable sur une opération précise.