Statut de marchand de biens : quelle société créer, et quand ?

Faut-il créer sa société avant de chercher un bien ? Quelle forme choisir ? Peut-on passer par une SCI ou en micro-entreprise ? Voici ce qu’il faut savoir pour démarrer sur de bonnes bases, sans payer de frais trop tôt.

Marchand de biens, une activité commerciale

Il n’existe ni diplôme ni carte professionnelle pour être marchand de biens. Ce qui fait le marchand de biens, c’est l’activité elle-même : acheter des biens dans le but de les revendre, de manière habituelle. Le fisc regarde deux critères : la répétition des opérations et l’intention de réaliser un profit à la revente.

L’article 35 du Code général des impôts range ces profits parmi les bénéfices industriels et commerciaux. C’est ce statut qui ouvre les avantages du métier, comme les frais d’acquisition réduits, mais aussi ses obligations.

Quelle forme choisir ?

Pourquoi la SAS est la plus utilisée

La société est soumise à l’impôt sur les sociétés : la marge reste dans la société, taxée au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), puis à 25 %. Vous pouvez réinvestir ce bénéfice dans l’opération suivante sans passer par votre impôt personnel. La SAS facilite aussi l’entrée d’associés, utile quand on finance une opération à plusieurs.

Pourquoi éviter la SCI

Une SCI qui achète et revend régulièrement des biens risque d’être requalifiée en marchand de biens par l’administration. Les conséquences sont lourdes : passage à l’impôt sur les sociétés, perte du régime des plus-values des particuliers, TVA immobilière, avec pénalités et intérêts de retard. La SCI reste utile pour détenir des biens en location, pas pour l’achat-revente.

Les obligations à prévoir

• Immatriculation de l’activité commerciale, avec un objet social qui mentionne l’achat de biens immobiliers en vue de leur revente.
• Assurances : le marchand de biens qui vend un bien après y avoir fait des travaux est réputé constructeur. Il doit prévoir une assurance dommages-ouvrage avant le démarrage des travaux lorsqu’ils relèvent de la garantie décennale, et une assurance responsabilité civile professionnelle est vivement conseillée.
• Comptabilité : les biens achetés sont des stocks, pas des immobilisations. Un expert-comptable qui connaît l’activité vous fera gagner du temps et de l’argent.

Quand créer sa société ?

Notre conseil : pas avant d’avoir une opération sérieuse en vue. Créer une société « au cas où » coûte des frais de création, de comptabilité et de banque, sans rien rapporter. Le bon moment, c’est quand vous avez identifié un bien et que votre business plan tient : la société peut alors être créée pendant le délai du compromis, en prévoyant dans l’avant-contrat la faculté de vous substituer votre société.