TVA du marchand de biens : exonération, TVA sur marge ou sur le prix total ?

C’est le sujet qui fait le plus d’erreurs dans les business plans. Selon le bien acheté et les travaux réalisés, la revente peut ne supporter aucune TVA, une TVA sur la seule marge, ou une TVA sur tout le prix. L’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros.

Le cas le plus courant : pas de TVA du tout

Un marchand de biens achète le plus souvent un appartement ou un immeuble ancien à un particulier, le rénove, puis le revend. Si le bien est achevé depuis plus de cinq ans et que les travaux ne le rendent pas « à l’état neuf », la revente est en principe exonérée de TVA.

Il est possible d’opter pour la TVA sur cette revente, mais cette option a des conséquences qu’il faut chiffrer avant de la prendre. Ce n’est jamais un réflexe.

Quand les travaux font basculer dans la TVA sur le prix total

Des travaux qui rendent l’immeuble à l’état neuf font de lui, aux yeux du fisc, un immeuble neuf. Sa revente est alors soumise à la TVA sur le prix total, à 20 %. Pour l’administration, c’est le cas lorsque les travaux touchent :

• la majorité des fondations ;
• ou la majorité des éléments qui assurent la solidité du bâtiment (murs porteurs, planchers porteurs, charpente) ;
• ou la majorité de la consistance des façades, hors simple ravalement ;
• ou, dans une proportion d’au moins deux tiers pour chacun, l’ensemble des six éléments de second œuvre : planchers non porteurs, menuiseries extérieures, cloisons intérieures, plomberie et sanitaires, électricité, chauffage.

Une rénovation complète de second œuvre peut donc suffire à atteindre ce seuil. C’est l’erreur la plus coûteuse : un projet chiffré sans TVA qui se retrouve taxé à 20 % sur tout le prix de revente.

La TVA sur marge

La TVA sur marge ne taxe que la différence entre le prix de revente et le prix d’achat. Elle s’applique dans des situations précises, notamment pour des terrains à bâtir, ou lorsque la revente est taxée alors que l’achat n’avait pas ouvert droit à déduction de TVA.

Sa principale condition, rappelée par le Conseil d’État en 2020 : le bien revendu doit avoir la même qualification que le bien acheté. Un terrain à bâtir doit être revendu comme terrain à bâtir ; si la nature du bien change, la marge ne s’applique plus.

Ce qui change avec la réforme de la TVA

Concrètement, pour toute opération dont la revente interviendra en 2027 ou après, faites confirmer le régime de TVA par votre expert-comptable avant de signer le compromis, et pas au moment de la revente.

Comment l’intégrer à votre business plan

• Qualifiez les travaux dès le chiffrage : listez ce qui touche aux structures, aux façades et à chacun des six éléments de second œuvre.
• Chiffrez deux scénarios si vous êtes près du seuil de l’état neuf : revente exonérée et revente taxée.
• Raisonnez en prix nets de taxe pour la marge : c’est ce qui reste réellement dans votre société.